مصاحبه :  مسکن از ابتدای حیات انسان متمدن یکی از مهمترین نیازهای بشر پس از نیاز به غذا به شمار می‌رود و می‌توان گفت امروز کسب و کار بسیاری از مردم به طور مستقیم و غیر مستقیم مربوط به این حوزه است. این صنعت هم‌اکنون بالغ بر 300 شغل را به صورت مستقیم درگیر خود کرده و نقش قابل توجهی بر شاخصه‌های اقتصادی دارد.

از سوی دیگر، مسکن بیشترین وزن و تاثیر را در محاسبه تورم دارد و به‌عنوان یک کالا، بیشترین سهم در هزینه خانوار را به خود اختصاص می دهد؛ بنابراین می‌توان گفت با توجه به اهمیت مسکن به عنوان یک کالای سرمایه‌ای و نیاز اساسی، توجه به بازار مسکن و تحلیل بازار مسکن یکی از مهم ترین عواملی است که بر اقتصاد خانوار و کشور تاثیر شایان توجهی دارد.

در همین راستا بهروز ملکی کارشناس اقتصادی در گفتگو با ihome.ir در ارزیابی بازار از جنبه عرضه و تقاضای مسکن گفت: در ارزیابی تقاضا در تحلیل بازار مسکن به وضوح مشاهده می‌شود که علاوه بر توان مالی خانوار، عوامل مختلفی همچون نقدینگی و تورم، تحولات جمعیتی و انتظار تغییر قیمت نیز بر تقاضای مسکن تاثیرگذار است.

دو دستگی تقاضای مسکن در کشور

وی با اشاره به اینکه درحال حاضر مسکن تنها یک کالای مصرفی نیست، اظهار داشت: تقاضای مسکن در کشور به دو دسته تقاضای مصرفی و تقاضای سرمایه‌ای تقسیم می‌شود که در بخش تقاضای مصرفی، افراد تنها در صدد تامین سرپناه و محلی برای زندگی خود هستند که عواملی چون ازدواج، رفع بد مسکنی، تعویض واحدهای مسکونی بی‌دوام و فرسوده یا تراکم نامناسب خانوار در واحدهای مسکونی این تقاضا را افزایش می‌دهند.

این کارشناس اقتصادی در تحلیل بازار مسکن معتقد است: تقاضای مصرفی در بازار مسکن به طور معمول در خانواده‌هایی شکل می‌گیرد که قدرت پذیرش ریسک را ندارند و در صدد هستند تا ارزش ثروت و دارایی خود را در بلند مدت حفظ کنند و با توجه به اینکه متقاضیان مصرفی نگاهی بلند مدت به خرید مسکن دارند بنابراین نقدشوندگی برای آنها چندان با اهمیت نیست.

تحلیل بازار مسکن از نگاه سرمایه گذاری

ملکی در رابطه با تقاضای سرمایه ای مسکن نیز گفت:  متقاضیان مسکن سرمایه‌ای با هدف بهره‌مندی از سود سرمایه خود اقدام به خرید مسکن می‌کنند که البته این نوع تقاضا نیز به دوبخش تقاضای خرید «مسکن غیر شخصی» و «مسکن سوداگرانه» دسته بندی می‌شود.

وی در رابطه با تحلیل بازار مسکن افزود: تقاضای خرید مسکن برای استفاده غیر شخصی به شکلی است که فرد متقاضی دارای اهدافی بلند مدت است و به طور معمول به این کار به عنوان سرمایه گذاری بلند مدت نگاه می‌کند. فرد متقاضی این نوع مسکن با انگیزه اجاره و حفظ قدرت خرید در آینده ملک مورد نظر را خریداری کرده و اجاره می‌دهد.

ملکی در خصوص تقاضای مسکن سوداگرانه نیز ابراز داشت: به طور کلی در این نوع تقاضا به هدف‌های کوتاه مدت اندیشیده می‌شود به طوری که فرد متقاضی این نوع ملک به منظور رسیدن به اهداف کوتاه مدت اقدام به تهیه ملک می‌کند. افرد متقاضی مسکن سوداگرانه توجه ویژه‌ای را نیز به تاثیرات کوتاه مدت قیمت ملک خود دارند.

بنا به گفته ملکی در این نوع سرمایه گذاری ، بازدهی مورد نظر متقاضی، حاصل از اختلاف بین قیمت خرید و فروش ملک در کوتاه مدت است که همین امر باعث می‌شود برای متقاضی، نقدشوندگی ملک دارای اهمیت بسیاری باشد.

این کارشناس حوزه مسکن تصریح کرد: سوداگران مسکن یا متقاضیان خرید مسکن سوداگرانه بیشترین نقش را در بازار مسکن ایفا می کنند به شکلی که این نوع افراد در دوران رونق بازار اقدام به خریداری مسکن در کوتاه مدت کرده و از افزایش قیمت ها به سود خود بهره می‌برند و با نمایان شدن نشانه‌های رکود، به سرعت از بازار خارج می‌شوند و در بازارهایی همچون بورس، ارز و طلا وارد می‌شوند؛ صراحت می‌توان گفت که در اقتصادهایی همچون اقتصاد ایران که بازار سرمایه از عمق مناسبی برخوردار نیست فعالیت این قشر در بازار مسکن بیشتر نمود می‌یابد و نظم بازار به هم می‌ریزد.

تغییرات بازار مسکن در سال های گذشته

وی در تحلیل بازار مسکن اظهار داشت: در طی سالهای ۹۲ تا ۹۵ قیمت یک متر مربع واحد مسکونی در تهران به طور میانگین در حدود ۴ میلیون تومان ثابت بود اما از ابتدای سال ۹۶ تحریک بازار مسکن تشدید شد و قیمت یک متر مربع واحد مسکونی به ۱۳.۵ میلیون تومان در شرایط کنونی رسید. در واقع می‌توان گفت که در سالهای ۹۲ تا ۹۵ تقاضای ملک سوداگرانه کمرنگ اما از سال ۹۶ به بعد حضور سوداگران در بازار پر رنگ‌تر شد. اما این مساله غیر قابل انکار است که تقاضای سوداگرانه نمی تواند بدون پشتوانه و پشتیبانی تقاضای مصرفی به مدت طولانی به حیات خود ادامه دهد.

بر همین اساس، با توجه به اینکه در حال حاضر نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوار به حداکثر رسیده است تقاضای مصرفی به شدت کاهش یافته و به تبع آن انتظار می رود شاهد خروج اجباری سوداگران از بازار مسکن و استقرار بازار در یک ثبات نسبی چند ساله باشیم.

اگر شما هم تمایل به خرید ، فروش‌و اجاره ملک در تهران یا سایر شهرستان ها را دارید ، می توانید از وبسایت ihome.ir بازدید کنید و روزانه با صدها آگهی به روز در تهران و سایر شهرهای ایران آشنا شوید.